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Prolongation exceptionnelle de la durée de validité des autorisations d’urbanisme

Article Droit public et commande publique Droit de l’environnement Immobilier et Construction | 03/06/16 | 4 min. | Vincent Brenot

Le décret n° 2014-1661 du 29 décembre 2014 prolonge d’un an le délai de validité des permis de construire, des permis d'aménager, des permis de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable en cours de validité au 30 décembre 2014 ou qui seront délivrés jusqu'au 31 décembre 2015 inclus.

En savoir plus :

Le droit commun : le pétitionnaire d’une autorisation d’urbanisme doit débuter les travaux autorisés dans un délai de deux ans suivant la notification de l’autorisation

Le Code de l’urbanisme fixe le délai de validité de droit commun des autorisations d’urbanisme à deux ans. L’article R.424-17 de ce Code prévoit, en effet, qu’en l’absence de commencement des travaux dans les deux années qui suivent la notification de la décision ou de l’intervention de la décision implicite le cas échéant, l’autorisation d’urbanisme est périmée. Il en va de même si les travaux sont interrompus pendant plus d’un an.

L’apport du décret : la prolongation transitoire de la durée de validité des autorisations d’urbanisme

Le décret n° 2014-1661 du 29 décembre 2014 constitue une des principales mesures du plan de relance du logement visant à faciliter et accélérer la construction annoncé par le ministère du logement le 29 août 2014.

Il est applicable à toutes les autorisations d’urbanisme en cours de validité à la date de sa publication (30 décembre 2014) ainsi qu’à toutes les autorisations qui seront délivrées entre cette date et le 31 décembre 2015.

Par dérogation aux mesures de droit commun décrites ci-dessus, le délai de validité de ces autorisations d’urbanisme est temporairement porté à trois ans par le décret.

Ce délai de trois ans pourra faire l’objet d’une prorogation unique d’un an dans les conditions de droit commun définies aux articles R. 424-21 à R. 424-23 du Code de l’urbanisme, sous réserve notamment que les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n'aient pas évolué de façon défavorable à son égard.

La demande de prorogation doit être établie en deux exemplaires et adressée par pli recommandé ou déposée à la mairie deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité de l’autorisation concernée.

S'agissant toutefois des autorisations d'urbanisme en cours de validité le 30 décembre 2014 et ayant déjà fait l'objet d'une prorogation à cette date, la date de péremption de la décision n’est repoussée que d'une année non prorogeable (voir ci-après le tableau récapitulatif des différentes hypothèses pour les permis de construire).

Ce que le décret ne modifie pas : rappel des principes essentiels gouvernant le régime de validité des autorisations d’urbanisme

Le décret n’a aucune incidence sur le régime de droit commun concernant notamment (i) les causes de suspension et (ii) d’interruption du délai de validité des autorisations d’urbanisme ainsi que (iii) les catégories de travaux susceptibles d’interrompre le délai de caducité des autorisations d’urbanisme.

(i) La principale cause de suspension du délai de validité d’une autorisation d’urbanisme reste l’introduction d’un recours contentieux contre ladite autorisation.

Ainsi, en cas de recours contentieux contre le permis ou la décision de non-opposition devant la juridiction administrative, le délai de validité de l’autorisation est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable et ne recommence à courir qu’à la date de lecture du jugement ou de l’arrêt devenu définitif.

A noter que dans ce cas, le délai de caducité ne recommence pas à courir dans son intégralité, dans la mesure où lui est retranchée la période écoulée entre la notification de l’autorisation et celle du recours contre celle-ci au pétitionnaire (en pratique, le délai de caducité n’est donc amputé que de quelques mois).

Si la délivrance d’un permis de construire modificatif ne proroge pas le délai de validité du permis initial, la cour administrative d’appel de Marseille a jugé récemment que le recours contre un permis de construire modificatif suspend le délai de validité du permis de construire initial.

Pour rappel, le recours contentieux contre une autorisation d’urbanisme doit être formé dans un délai de deux mois à compter de l’affichage régulier et continu du panneau sur le terrain.

La preuve de cet affichage peut être rapportée par tout moyen mais il est recommandé de faire constater l’existence et la conformité de cet affichage par trois procès-verbaux d’huissier respectivement dressés le premier jour de l’affichage, un mois plus tard et au terme du délai de deux mois

(ii) Le délai de validité de l'autorisation d'urbanisme ne peut être opposé au pétitionnaire si l'inexécution ou l'arrêt des travaux est imputable au fait d'un tiers et, en particulier, de l'administration (par exemple en cas de travaux engagés par la collectivité ayant délivré le permis sur le terrain d'assiette des pétitionnaires, faisant ainsi obstacle au commencement de leur chantier ou d'une préemption illégale des parcelles constituant le terrain d'assiette de ce permis.

Dans cette hypothèse, le délai de caducité est interrompu et recommence à courir dans son intégralité à compter de la fin de l'empêchement.

(iii) Seuls les travaux d’importance significative interrompent le cours de péremption de l'autorisation d'urbanisme (travaux de fouilles, de creusement, de terrassement, de fondation suffisamment avancés etc). Ne sont ainsi pas considérés comme susceptibles d’interrompre ce délai des travaux d’importance négligeable n’ayant pour but que de soustraire les autorisations d’urbanisme à la péremption, tels que des travaux de décapage du terrain et d’accès au chantier, de terrassement de faible importance, des travaux de débroussaillage et de préparation du terrain.

Vincent Brenot, Associé

Leïla Gosseye, Avocat


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